Особняк в пределах Риги и Рижского района или участок земли в живописном месте Латвии под строительство частного дома – таково желание подавляющего большинства или 81% жителей нашей страны. Мужчины предпочли бы построить дом своей мечты на лоне и природы, а женщины – с удовольствием перебрались бы на виллу, расположенную в Юрмале. Таковы основные предпочтения жителей Латвии в выборе недвижимости премиум-класса. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного Snapshots* в сотрудничестве с компанией Baltic Sotheby’s International Realty, работающей с недвижимостью премиум-класса.
По данным опроса Baltic Sotheby’s International Realty, 27% населения Латвии приобрели бы частный дом в Риге, 27% - в окрестностях столицы, еще 27% -участок земли в живописном месте под строительство дома. Меньше всего латвийцев (только 6% респондентов) привлекает квартира в Юрмале. Кстати, для иностранных покупателей именно последняя категория недвижимости является самой желанной.
Опрос выявил существенные различия мужчин и женщин в восприятии недвижимости премиум-класса. 33% представителей сильной половины человечества купили бы участок земли в живописном месте и построили бы там дом своей мечты. С ним соглашаются только 22% женщин. В свою очередь, 26% дам выразили желание приобрести виллу в Юрмале, и их мнение разделяют только 12% мужчин. Однако стоит отметить, что прекрасная половина умеет подстраиваться под обстоятельства и готова идти на уступки. Как показал опрос, 26% женщин указали на готовность купить дом в Риге и еще 26% - в ее окрестностях.
Эксперты Baltic Sotheby’s International Realty отмечают, что жители Латвии крайне «привязаны» к месту своего нынешнего проживания. Поэтому недвижимость премиум-класса их мечты располагается практически там же, где они живут в настоящий момент. Так, 39% рижан хотят купить дом в Риге, 32% жителей небольших городов и 30% жителей сельской местности купили бы участок на лоне природы.
«Жители Латвии стали активно интересоваться покупкой недвижимости премиум-класса лишь в этом году, а обычно такого рода объекты покупают иностранцы, - говорит Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sotheby’s International Realty. – Их предпочтения делятся примерно следующим образом:
Для себя родители взрослых детей обычно покупают апартаменты или дома в Юрмале, расположенные в некоторой отдаленности от шумной улицы Йомас, а вот для детей, в свою очередь, приобретают квартиры в Риге и Юрмале».
However, the steady foreign demand for Latvian real estate may be harmed by the specifics of behaviour of luxury real estate owners rather than political collisions. As shown by results of the study conducted by the Latvian Fund for the Development of Competitiveness* in association with companies Baltic Sotheby’s International Realty, Real Estate Jurmala, and NIRA Fonds.
The reason behind experts’ decision to conduct this study was the increased frequency of cases when potential buyers are forced to decline the deal.
Example from professional life:
Investor is planning to buy a house in Jurmala (Jūrmala) at the beginning of March to make small repairs and then move in at the beginning of June. A suitable property has been found, the deal is almost closed and the new owner arrives at his “almost home” to check what repairs are necessary. Imagine his surprise when he sees a young woman with a baby there.
Turns out those were tenants who were unpleasantly surprised by the fact that their home is put up for sale and the potential buyer is not planning to extend their tenancy agreement.
The current owner of the house, who decided to sell it, did not realize that according to the agreement tenants may be evicted only by 6 months’ notice. In his case – not before September. However, that does not match the potential buyer’s wish to move at the beginning of summer.
Lack of care for documents and correct legal execution.
Despite the large number of offers the search for „one’s own” property takes quite a long time. Therefore, when the buyer has finally found the property, it is very annoying if the deal cannot be closed due to various “details” of legal nature.
“Tenants with an effective tenancy agreement in hand is only one of many examples”, comments Vestards Rozenbergs, co-owner and Chairman of Board of Baltic Sotheby’s International Realty. “Other common obstacles: the object has not been put into operation; the owner is in the middle of divorce proceedings, there is no prenuptial agreement, the other party does not agree to the sale; there is a wish to receive tax relief for the sale but no wish to consider nuances in matters concerning declared persons. Failure to agree on the selling price with the bank has been quite common lately. Seller and buyer have agreed, however, the object has been pledged with bank and the bank does not allow selling it at the said price.”
Historically real estate as such has no value. Specific mentality.
By making a decision to sell real estate one wants to fulfil certain tasks – change living conditions, gain maximum profit or get money fast. Understandable and reasonable wishes clash with the specific Latvian mentality. Latvians are always willing to tell everyone they have bought a property whereas the fact of selling is something they avoid sharing with their acquaintances. “There is a stereotype – if you are selling, it means you are not doing well. As a result the owner names an unrealistic price hoping that the property would not be sold after all”, points out Igors Danilevics (Igors Daņiļēvičs), Board Member of Real Estate Jurmala.
Price of the real estate is set according to the principle “because I want so”.
Upon making a decision to sell real estate the owner often already knows how much he wants for it. Numbers named out of thin air must be checked. Ad board on ss.lv is commonly used as a real estate market catalyst. There he sees that a property similar to his is being sold for a price he does not even dare to dream of.
“On such websites 30% of ads are bluff where no one is responsible for anything. Because the information can be placed by any person or company – people hoping to earn millions, unprofessional brokers, basically anyone. Price of the real estate is always set according to the market situation – the deals closed rather than prices offered on the website. Practice shows that price of offers placed usually exceeds the “actual selling price” by 25-30%”, adds I. Danilevics.
Costly repairs are included in the real estate price.
Costly real estate bought for personal needs is usually arranged according to one’s individual sense of taste. A designer is outsourced, large-scale repairs are done, and exclusive stylish furniture is bought for this purpose. And there is nothing wrong with that until the owner decides to sell the property.
“The sum he offers includes costs for furniture, design subtleties and repairs. And if the potential buyer has an option to refuse from taking the furniture, then the repairs are an extra. However, everyone has a personal sense of taste and colour. When buying a property the investors consider location, technical condition but in no way design subtleties – such nuances do not interest him as a buyer”, says Ilze Mazurenko, co-owner of Baltic Sotheby’s International Realty.
Shift in the understanding of concepts of real estate “owner” and “seller”.
Goods are distributed and sold around the world and across all industries by distributors and sellers, i. e., specialists and professionals rather than manufacturers. Despite information technology development, accessibility of information, including on the global markets, Latvian real estate market is predominated by mood and concepts of times long gone. Real estate is goods just as any other. Nevertheless, property owners still think they can offer their goods themselves. In some cases they outsource a specialist without concluding an agreement and cooperating based on a principle – “bring me a client and I will sign the contract”.
“As a result neither the realtor nor the owner has clear obligations towards each other. No one is responsible for anything and the result usually equals zero”, points out Jevgenija Markova (Jevgēnija Markova), Board Member of NIRA Fonds. According to the expert, the only right decision is to contact a specialist. “The document [contract] should stipulate everything: contract price, deadlines as well as things the real estate owner might require from the seller”, suggests J. Markova.
According to Vestards Rozenbergs, the situation is quite grave. “On the one hand there is demand, on the other – supply. However, deals collapse. If buyers face such problems repeatedly, they will be forced to search for investment objects in other countries. Decrease in demand will lead to stagnation and decline in real estate prices”, says V. Rozenbergs.
Однако устойчивому спросу иностранцев на латвийские объекты недвижимости могут помешать не политические коллизии, а особенности поведения владельцев дорогой собственности. Об этом говорят результаты исследования, проведенного Latvijas konkurētspējas attīstības fonds* в сотрудничестве с компаниями Baltic Sotheby`s International Realty, Real Estate Jurmala и NIRA Fonds.
Провести исследование эксперты решили после участившихся случаев вынужденных отказов от сделок со стороны потенциальных покупателей.
Случай из жизни:
В начале марта инвестор собирается купить дом в Юрмале с целью немного его подремонтировать и въехать в начале июня. Подходящий объект найден, сделка почти завершена, и новый владелец отправляется почти к себе домой для оценки объема предстоящих ремонтных работ. Каково же оказывается его удивление, когда он обнаруживает в доме молодую женщину с ребенком на руках.
Оказалось, что это арендаторы, которые были неприятно удивлен тем, что дом выставлен на продажу, а также тем, что потенциальный покупатель не собирается продлевать с ними договор аренды.
Нынешнему собственнику дома, решившего продать дом, и в голову не пришло, что договор составлен таким образом, что выселить арендаторов он может, предупредив за полгода. В его случае – не раньше сентября. А это никак не вяжется с желанием потенциального покупателя въехать уже в начале лета.
С пренебрежением к документам и правильному юридическому оформлению.
Несмотря на большое число предложений, поиск «своей» недвижимости занимает довольно много времени. Поэтому когда покупатель, наконец, выбрал объект, бывает очень неприятно, что заключению сделки мешают разные «мелочи» юридического характера.
«Наличие арендаторов с действующим договором аренды на руках – лишь один пример из множества, - комментирует ситуацию совладелец и председатель правления Baltic Sotheby`s International RealtyВестард Розенберг. - Также часто встречаются и другие преграды: объект не сдан в эксплуатацию; владелец находится в процессе развода, брачный договор не составлен, вторая половина не дает согласия на продажу; присутствует желание получить налоговые льготы при продаже, но нежелание учесть нюансы в вопросах задекларированных лиц. Довольно распространенный случай в последнее время – несогласование продажной цены с банком. Продавец и покупателем договорились, но объект заложен в банке, а банк по этой цене продавать не разрешает».
Исторически отсутствует ценность недвижимости как таковой. Особый менталитет.
Когда человек принимает решение продать недвижимость, он, как правило, хочет решить определенные задачи – изменить условия проживания, выручить максимальную прибыль или быстро получить денежные средства. Понятные и оправданные желания сталкиваются с особым латвийским менталитетом. Наши люди всегда и всем готовы сказать, что они приобрели собственность, но часто не хотят признаться своим знакомым в том, что ее продают. «Действует стереотип – если продаешь, значит, дела у тебя идут плохо. В результате владелец называет нереальную сумму в надежде, что собственность точно не будет продана», - отмечает член правления компании Real Estate Jurmala Игорь Данилевич.
Цена на недвижимость определяется по принципу «я так хочу».
Решив продать собственность, владелец недвижимости зачастую уже знает, сколько он хочет получить. Взятые с потолка цифры требуют проверки. За катализатор рынка недвижимости, как правило, берется доска объявлений ss.lv. Здесь он обнаруживает, что похожий на его собственность объект продается по цене, о которой он мог только мечтать.
«На подобных порталах порядка 30% объявлений – это блеф, где никто ни за что не отвечает. Ведь информацию может разместить любой человек или компания: такой же желающий заработать миллионы, непрофессиональный маклер, да кто угодно. Цена недвижимости всегда определяется рыночной ситуацией, по заключенным сделкам, а не заявленным на портале ценам. Как показывает практика, стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25-30% выше «реальной цены продажи», - говорит И.Данилевич.
Дорогостоящий ремонт включается в стоимость недвижимости.
Дорогая недвижимость, приобретенная в свое время для своих личных нужд, как правило,
обустраивается в соответствии со своими собственными представлениями о вкусе. Для этого приглашается дизайнер, ведутся масштабные ремонтные работы, покупается эксклюзивная стильная мебель. В этом нет ничего плохого ровно до того момента, пока владелец не решает продать данный объект.
«Называя сумму, он закладывает в нее средства, инвестированные в мебель, дизайнерские изыски и ремонт. И если от мебели потенциальный покупатель еще может отказаться, то ремонт идет как бы «в нагрузку». Но у каждого человека свои собственные представления о вкусе и цвете. Приобретая собственность, инвестор смотрит на местоположение, техническое состояние, но никак не дизайнерские изыски, его как покупателя такие нюансы не интересуют, - говорит совладелица Baltic Sotheby`s International Realty Илзе Мазуренко.
Подмена понятий «владелец» и «продавец» недвижимости.
Распространением и продажей товаров во всем мире и во всех отраслях занимаются не производители, а дистрибьюторы и продавцы, одним словом, специалисты и профессионалы. Несмотря на развитие информационных технологий, доступности информации, в том числе и на мировых рынках, на латвийском рынке недвижимости царят настроения и понятия давно минувших дней. Недвижимость - это тот же товар. Тем не менее, владельцы собственности до сих пор полагают, что в состоянии предложить свой товар сами. В некоторых случаях они привлекают к работе специалиста, но не заключают с ним договор, действуя по принципу – «приведите мне клиента, и я подпишу договор».
«В итоге ни у риэлтора, ни у владельца нет четких обязательств по отношению друг к другу. Никто ни за что не отвечает, и результат, как правило, нулевой», - отмечает член правления компании NIRA FondsЕвгения Маркова. Единственно правильным решением, по мнению эксперта, является привлечение специалиста на основе договорных отношений. «В документе прописывается все: сумма сделки, сроки, а также то, что может потребовать владелец недвижимости от продавца», - советует Е.Маркова.
По словам Вестарда Розенберга, ситуация сложилась довольно серьезная. «С одной стороны, есть спрос, с другой предложение. Но сделки срываются. Столкнувшись несколько раз с проблемами подобного рода, покупатели будут вынуждены искать объекты для инвестиций в других странах. Снижение спроса автоматически приведет к стагнации и падению цен на недвижимость», - заявляетВ.Розенберг.
“Property worth up to 200 thousand Euros accounted for the majority or 34% of all deals”, says Vestards Rozenbergs, Chairman of Board of Baltic Sotheby’s International Realty. “17% – living space worth 200–300 thousand Euros, 8% – worth 350–500 thousand and 500-700 thousand Euros each.”
The majority of buyers are foreign citizens. However, an upward trend in the number of local buyers was observed last year.
According to Vestards Rozenbergs, the number of requests by foreign investors doubled last year compared to 2011. “We assume that the number of deals will continue growing in 2013”, adds V. Rozenbergs.
According to the experts at Baltic Sotheby’s International Realty, factors that might influence growth in demand not only for living space but also for commercial area include amendments to the Law on Enterprise Income Tax.The amendments became effective as of January 1, 2013 and ensure favourable environment for corporate investments by easing dividend payout procedure and making Latvia even more attractive to international holding companies.
«Большая часть сделок, или 34% от общего числа, представляет собой собственность стоимостью до 200 тыс. евро, - отмечает Вестардс Розенбергс, председатель правления компании Baltic Sotheby’s International Realty. – 17% - жилая недвижимость стоимостью 200-300 тыс. евро, по 8% - 350-500 тыс. евро и 500-700 тыс. евро соответственно».
Большая часть покупателей – иностранцы. Однако в 2012 году наметилась тенденция к увеличению числа местных покупателей.
По словам Вестарда Розенберга, в прошлом году число запросов от иностранных инвесторов увеличилось по сравнению с показателем 2011-го года в 2 раза. «Мы полагаем, что рост сделок увеличится и в 2013-м году», - считает В.Розенбергс.
Среди факторов, которые могут повлиять на увеличение спроса не только на жилую, но и коммерческую недвижимость, эксперты Baltic Sotheby’s International Realty называют поправки к Закону о подоходном налоге с предприятий. Они вступили в силу с 1 января 2013 года и создают благоприятную среду для корпоративных инвестиций, поскольку облегчают процедуру по выплате дивидендов и делают Латвиюеще привлекательнее для международных холдинговых компаний.The last deal – Dursupe Estate in Talsi Region – was registered with the Land Register last year. Experts atBaltic Sotheby’s International Realty believe these products are and always will be piece goods. They are rarely used as a speculation object and intended only for those with a certain lifestyle. Therefore, the future demand for them will not exceed 1-2 objects a year.
Theoretically, in Latvia all real estate objects labelled market niche goods may be divided into several groups. On the one hand those are castles and estates considered to be cultural and historic heritage, on the other hand – hunting grounds both new and renovated. Another group includes the so-called “transformers” or objects currently used as a place of residence but formerly functioning as something else entirely. Those include, for instance, windmills or an artificial island once made for purification works and now turned into an exclusive place for living with its own aquatoriums and quaysides.
“When a buyer comes to us, he usually knows exactly what he wants”, comments Vestards Rozenbergs, Chairman of the Board of Baltic Sotheby’s International Realty. “Either to use the object as a personal place of living or to develop additional business, for instance, breed certain animal species or hunt. Besides Latvian farming and forestry traditions allow that. There has not been one case when a buyer would not find what he needed.”
According to him, in Latvia foreigners are not subject to restrictions on buying historic properties as opposed to, say, Finland. Foreign buyers are only subject to Protection Zone Law. “Moreover, buyers should take into account maintenance and management issues. Objects such as these are usually located far beyond the urban infrastructure. Therefore, a whole property management system should be taken care of beforehand”, points out V. Rozenbergs.
Speaking of the price, it is individual and subjective as it is for any niche goods. “There are only a few objects of this class on the market – around 50, and 1-2 deals maximum are closed every year”, says Ilze Mazurenko, co-owner of Baltic Sotheby’s International Realty. “The object is one of a kind and that makes it unique. And such rare sales do not let us use the standard valuation comparison method in our work.”
Portrayal of market prices of non-typical real estate
Castles – 3.5 to 5 mln euro.
Hunting grounds – ~1.5 mln euro.
Estates – 90 thousand to 5 mln euro.
Последняя сделка – поместье Дурсупес, расположенное в Талсинском районе, - была зарегистрирована в Земельной книге в конце прошлого года. Эксперты компании Baltic Sotheby’s International Realty уверены, что данные продукты были и остаются товаром штучным. Они редко становятся предметом спекуляций, но предназначены исключительно для тех, кто ведет соответствующий образ жизни. Поэтому спрос на них и в дальнейшем не превысит 1-2 объекта в год.
Все объекты недвижимости в Латвии, которые считаются нишевым товаром на рынке, можно условно разделить на несколько групп. С одной стороны, это дворцы, поместья, являющиеся культурно-историческим наследием, с другой – охотничьи угодья, новые и восстановленные. Наконец, еще одна группа – т.н. «трансформеры», объекты, которые лишь в настоящий момент служат местом для проживания, а ранее выполняли совершенно другую функцию. К их числу можно отнести, например, мельницы или искусственный остров, созданный в свое время для прокладки очистных сооружений, а сейчас превращенный в эксклюзивный объект для проживания с собственными акваториями и причалами.
«Когда к нам приходит покупатель, он, как правило, уже знает, что именно хочет, – комментирует Вестард Розенберг, председатель правления компании Baltic Sotheby’s International Realty. – Либо использовать данный объект как место для личного проживания, либо развивать дополнительный бизнес, к примеру, выращивать определенную породу животных или заниматься охотой. Тем более что латвийские традиции в области сельского и лесного хозяйства это позволяют. У нас не было случаев, чтобы покупатель не нашел то, что ему нужно».
По его словам, в Латвии не существует ограничений на приобретение иностранцами исторической недвижимости, как, например, в Финляндии. На иностранцев распространяются лишь пункты Закона «О защитных полосах». «Дополнительно покупателям приходится считаться с вопросами содержания и управления. Как правило, подобные объекты находятся далеко за пределами городской инфраструктуры. Соответственно, об организации целой системы управления собственностью необходимо позаботиться заранее», - отмечает В.Розенберг.
Что касается цены, то, как и у любого нишевого товара, она индивидуальна и субъективна. «Объектов такого класса на рынке немного, около 50, а сделок совершается максимум 1-2 в год, - рассказывает совладелица Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко. – Объект – единственный в своем роде, в этом его уникальность. И столь редкие случаи продажи не позволяют применить стандартный в нашей работе оценочный метод сравнения».
Ценовой портрет рынка нетиповой недвижимости
Дворцы – от 3,5 до 5 млн. евро.
Охотничьи угодья ~ 1,5 млн. евро
Поместья – от 90 тыс. евро до 5 млн. евро.
Foreign citizens are still having active interest in buying real estate in Latvia and one of the contributing factors is the possibility to obtain temporary residence permit (TRP). According to projections by Latvian experts, by the end of the year the number of deals for the purpose of obtaining TRP in Latvia will exceed 3000, for the amount of about 600 million euro. Russian real estate professionals assume that the said investments made by their fellow citizens have already peaked and now have levelled out. At the same time foreign buyers still believe that Latvia is the most suitable place for living between the three Baltic States. The aforesaid was discussed by Latvian and foreign participants at a seminar organized by Baltic Sotheby’s International Realty, company marking this year its 3rd year of economic activity in the Baltic Region.
Baltic Sotheby’s International Realty has been organizing the seminar for the 2nd consecutive year now. It is aimed at establishing foreign buyers’ preferences when it comes to buying real estate in Latvia. “At the moment premium real estate market is active. Therefore, it is very important for us to establish the needs of consumers”, points out Vestards Rozenbergs, Chairman of Board of Baltic Sotheby’s International Realty.
“The number of deals in Real Estate for obtaining TRP is constantly growing: from 79 deals in 2010 to 1012 last year. According to our rough estimates, the total number of deals closed in 2013 will reach 1300 – for more than 252 million euro. Whereas during the period between July 2010 when amendments to Immigration Law came into force and by the end of 2013 – 3060 and 613 million euro accordingly”, says Liene Klementjeva, Lawyer and Board Member at the law company АО Padva un Partneri Baltija (Riga, Latvia). According to her, by May 2013 the number of deals closed in Latvia reached 2115, including 1178 with real estate in Riga, 671 – in Jurmala and 266 – in other regions.
Up to May 2013 the number of applications for residence permits was 6249. Division by citizenship of the residence permit applicants is the following: Russia – 4573, Ukraine – 489, Kazakhstan – 331, Belarus – 158, China – 206, other CIS countries – 358, other countries – 134.
According to V. Rozenbergs, foreign partners once again pointed out the advantages of Latvian immigration programme as opposed to, for instance, the programme in Spain. They also mentioned the unique climate of the Baltic pearl – Jurmala. “One third or 32% of applicants were clients who wanted to buy real estate worth over 200-350 thousand euro mostly located in Riga and Jurmala”, comments Vestards Rozenbergs, Chairman of Board of Baltic Sotheby’s International Realty.
“What is interesting is the experience of our Lithuanian and Estonian partners working with buyers from CIS. For instance, premium real estate located in resort towns Druskininkai and Palanga is very popular among Russian, Ukrainian and Belarussian citizens. In the first case they are attracted by the developed infrastructure with various leisure opportunities and the old sanatorium traditions, as well as extremely convenient air connection between Moscow and the Lithuanian resort town”, says Ilze Mazurenko, co-owner of Baltic Sotheby’s International Realty. “Whereas Estonia is seen by foreigners as a country more suitable for business. Our colleagues claimed that Estonian ministries have less bureaucracy, the tax service website is available in Russian, the bank accepts documents for revision in Russian. Besides, there are only a few investment projects, such as hotels in Tallinn worth up to 10 million euro left, therefore, foreigners can now look at similar objects in Riga.”
Within the framework of the seminar participants were also given the opportunity to get acquainted with the real estate objects in Riga and Jurmala. All guests agreed that projects seen were characterized by variety, quality, and exclusivity which lets the buyers from Russia and other countries choose an object suitable for their own lifestyle.
Зарубежные покупатели по-прежнему активно интересуются приобретением недвижимости в Латвии, и один из способствующих тому факторов – возможность получить статус временного вида на жительство (ВНЖ). По прогнозам латвийских экспертов, к концу этого года число сделок с недвижимостью с целью получения ВНЖ в Латвии составит более 3000 на общую сумму более 600 млн.евро. Российские профессионалы в сфере недвижимости полагают, что спрос на подобные инвестиции со стороны их сограждан уже достиг максимума и стал стабильным. В то же время иностранные покупатели до сих пор считают Латвию наиболее подходящей из трех стран Балтии для проживания. Об этом говорили латвийские и зарубежные участники семинара, организованного компанией Baltic Sotheby’s International Realty, отмечающей весной 2013 года 3-летие своей деятельности в Балтийском регионе.
Семинар проводился компанией Baltic Sotheby’s International Realty второй год подряд. Целью мероприятия является выяснение предпочтений зарубежных покупателей при покупке недвижимости в Латвии. «В настоящее время рынок недвижимости премиум-класса активен. Поэтому выяснение потребностей потребителей для нас очень важно», - уверен Вестард Розенберг, председатель правления компании Baltic Sotheby’s International Realty.
«Количество сделок с недвижимостью с целью получения ВНЖ постоянно растет: с 79 в 2010 году до 1012 в прошлом году. По нашим приблизительным прогнозам, общее число сделок в 2013 году составит 1300 на общую сумму 252 млн. евро. В свою очередь, в период времени с июля 2010 года, когда вступили в силу изменения в Законе «Об иммиграции» и до конца 2013 года – 3060 и 613 млн. евро соответственно», - рассказывает Лиене Клементьева, член правления и юрист юридического бюро АО Padva un Partneri Baltija (г.Рига, Латвия). По ее словам, по состоянию на май 2013 года, в Латвии было заключено 2115 сделок, в том числе 1178 с недвижимостью в Риге, 671 – в Юрмале и 266 – в других регионах Латвии.
Общее количество заявлений на оформление видов на жительство по состоянию на май 2013 года — 6249. Гражданство соискателей вида на жительство выглядит следующим образом: Россия — 4573, Украина — 489, Казахстан – 331, Беларусь – 158, Китай – 206, другие страны СНГ – 358, прочие страны – 134.
По словам В. Розенберга, во время мероприятия зарубежные партнеры в очередной раз указали на неоспоримые преимущества латвийской иммиграционной программы по сравнению, например, с испанской программой. А также говорили об уникальном климате жемчужины Балтии - Юрмалы. «Треть заявок или 32% – это клиенты, желающие приобрести недвижимость по цене выше 200-350 тысяч евро, расположенную, преимущественно в Риге и Юрмале», – комментирует Вестард Розенберг, председатель правления компании Baltic Sotheby’s International Realty.
«Интересен опыт наших литовских и эстонских партнеров в работе с покупателями из СНГ. Например, недвижимость премиум-класса, расположенная в курортных городах Друскининкай и Паланга, пользуется огромной популярностью у граждан России, Украины и Беларусии. В первом случае их привлекает развитая инфраструктура с многочисленными возможностями для отдыха и многолетние традиции санаторного лечения, во втором – чрезвычайно удобное авиасообщение между Москвой и литовским городом-курортом, - рассказывает совладелица Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко. – В свою очередь, Эстонию иностранцы рассматривают как страну, более подходящую для ведения бизнеса. По признанию наших коллег, бюрократия в эстонских министерствах меньше, сайт налоговой службы на русском языке, в банке документы к рассмотрению принимаются также на русском. Кстати, инвестиционных проектов, например, гостиниц в Таллинне стоимостью до 10 млн. евро осталось мало, поэтому сейчас иностранцы могут обратить свой взор на похожие объекты в Риге».
В рамках семинара участники также смогли ознакомиться с объектами недвижимости премиум-класса Риги и Юрмалы. По признанию гостей, многообразие, качество и эксклюзивность - характеристики, которые присущи всем осмотренным проектам, и которые позволят покупателям из России и других стран выбрать объект, подходящий для их стиля жизни.
There is a shortage of luxury flats that are offered for rental in the quiet city centre of Rīga and in Old Rīga, so potential renters are forced to think about an alternative – flats in new buildings outside of the city centre. In Jūrmala, in turn, there is great demand that is in part based on the New Wave music festival, and so unusual transactions are being concluded for unimaginable prices.
The demand for luxury-class flats in Rīga exceeds supply. Potential renters are interested in classical flats which have been renovated and are found in equally renovated buildings in the quiet centre of Rīga. Expert Evita Pudane from Baltic Sotheby’s International Realty claims that there is an insufficient number of offers in this regard. For that reason, potential renters are focusing their view on new buildings outside of the centre of the capital city.
The budget of renters who wish to rent a two or three-bedroom flat is between EUR 1,200 and EUR 3,000, or between EUR 10-12/m2 per month. They are interested in renting flats for one year or longer with the opportunity to extend the contract once it expires.
“The demands of potential renters are at a fairly high level,” says Pudane. “That means that benefits that are based on sensible compromises are received by those owners who are prepared to deal with the rental fee or the desire of the renter to replace a sofa or chandelier at the owner’s expense. If the relationship between price and quality is adequate, the flat is rented out within no more than one month’s time.”
It is also true that construction of buildings is proceeding very actively in Jūrmala this year. “New buildings are being erected actively in Jūrmala, and many of them are almost complete,” says Baltic Sotheby’s International Realty co-owner Ilze Mazurenko. “That means that next summer we can expect a larger number of rental apartments in the town, but we predict that the new buildings will not change prices. There is still a lack of high-quality flats in the spa town, and that means that the prices will remain at the same level as in previous years – around EUR 5,000 to 6,000 per month.”
Mazurenko adds that the New Wave competition this year has dictated the rental market in Jūrmala for a short period of time. The enormous popularity of the event and the absence of high-quality offers sometimes mean that non-standard offers are made. “We recently concluded a transaction related to the rental of a house for one week (during the competition for young performers) for more than EUR 25,000,” she adds.
The rental market in Jūrmala has remained almost the same as in previous years this summer. Most renters are families with children, with the family living in the flat permanently, and the head of the family staying there on weekends. Renters are surprised at high prices and the fact that real estate which they visit sometimes is not prepared for rental. That is usually the case when owners offer a home in which they themselves live.
Potential renters also focus on other nuances, including communal services. “Those should be included in the rental fee,” says Mazurenko. “The fee can be a bit higher because of this, because people who are prepared to spend EUR 10,000 to 15,000 for a holiday in Jūrmala deserve a situation in which they do not have to think about minor everyday issues.”
Нехватка предложений на рынке аренды апартаментов премиум-класса в тихом центре и Старой Риге заставляет потенциальных арендаторов рассматривать альтернативу – квартиры в новых проектах, расположенных за пределами центра. В свою очередь, комбинация обстоятельств «большой спрос и конкурс «Новая волна» в Юрмале приводят к заключению нестандартных сделок по заоблачным ценам.
Спрос на аренду квартир премиум-класса в Риге превышает предложение. Потенциальные арендаторы интересуются классикой – отремонтированные квартиры в реновированных домах в тихом центре. По словам эксперта компании Baltic Sotheby’s International Realty Эвиты Пудане, таких предложений недостаточно. Поэтому потенциальные арендаторы обращают свой взор на новые проекты за пределами центра столицы.
Арендаторы, как правило, располагают бюджетом в 1200 – 3000 евро в месяц за объекты с двумя-тремя спальнями соответственно, или 10-12 евро/кв.м. Интересуются арендой на период от года и больше с возможностью продлить договор.
«Требования потенциальных арендаторов достаточно высокие. Поэтому выигрывают те владельцы собственности, которые готовы идти на разумные компромиссы: будь то цена аренды или желание арендатора заменить диван или люстру за счет собственника. При адекватном соотношении цены и качества квартира сдается максимум за месяц», - делится своими наблюдениям Эвита Пудане.
Характерная черта Юрмалы в этом году – оживленное строительство. «Новые проекты в Юрмале активно возводятся, многие находятся на завершающей стадии. К следующему лету мы ожидаем увеличение объема рынка аренды апартаментов в Юрмале. Однако, по нашим, прогнозам, появление новых объектов не изменит ценовую ситуацию. Качественных квартир в городе-курорте по-прежнему не хватает, а это значит, что цены сохранятся на уровне прошлых лет – около 5000-6000 евро в месяц», - рассказывает совладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко.
По ее словам, конкурс «Новая волна» и в этом году определяет рынок аренды в Юрмале на короткий период. Огромная популярность этого мероприятия в сочетании с нехваткой качественных предложений, порой, служат причиной необычных случаев. «Недавно мы заключили сделку по сдаче аренды дома на неделю (период проведения конкурса молодых исполнителей) по цене свыше 25 тысяч евро, - отмечаетИлзе Мазуренко.
А в целом рынок аренды в Юрмале летом нынешнего года практически не изменился и сохраняет тенденции прошлых лет. Контингент – в основном семьи с детьми, живущие постоянно, и глава семейства, приезжающий на выходные.
Арендаторы удивляются высоким ценам, а также тому, что недвижимость, которую они смотрят, не подготовлена к сдаче в аренду. Дело в том, что владельцы часто предлагают жилье, в котором сами же и проживают.
Потенциальный арендатор обращает внимание и на другие нюансы, например, коммунальные услуги. «Их лучше всего сразу включить в стоимость аренды. Пусть она будет немного выше, но человек, который готов отдать за отдых в Юрмале 10-15 тысяч евро, имеет право не думать о бытовых мелочах», - советует Илзе Мазуренко.
Global experience in the re-planning of industrial territories was first utilised successfully in Rīga 15 or 20 years ago, when people came to the conclusion that abandoned industrial objects were truly an outstanding place for investments. Today such objects house museums, art galleries, as well as multifunctional complexes of entertainment centres, homes and offices. One of the latest projects of this type is called Lakeside, and it is located on the banks of Lake Ķīšezers, at the former Jaunciems Paper Factory. The body of water that is alongside the site, permission to build multi-story buildings and the high intensity of construction in the area – these are the main advantages of the location, says Vestards Rozenbergs, co-owner and board chairman of Baltic Sotheby’s International Realty. He is an expert in the luxury real estate market.
Global experience shows that many prestigious offices, flats and salons are housed not in new buildings, but instead in the facilities of former factories and industrial plants. International experience in the re-planning of industrial objects was put to use when the market economy first began to develop in Latvia. Many factories which were built with no concern for ecological considerations were shut down.
All re-planned industrial objects in Latvia can be divided up into four categories – retail and office complexes, residential buildings, leisure centres, and logistics centres. Today they are an organic part of the urban environment and infrastructure, taking on not just new functional meaning, but also aesthetic value.
Examples of this include the former Gypsum Factory (now a row of luxury flats on Ķīpsala Island), The Dream Factory (a venue for musical performances and entertainment), and Māra’s Gardens (a residential complex), among others.
“We can also mention Hamburg, where the city centre includes one of the most famous re-planned industrial objects in the world. Restructuring of industrial zones has now become more active once again in Latvia, as well. Projects that were suspended in the past are being reinstated. Some of them are in the city centre or near bodies of water. Today these locations allow us to make use of the relevant advantages at a far higher level or quality and diversity than is the case with industrial objects,” says Rozenbergs.
Rozenbergs believes that the Lakeside project is one such project. “There are hardly any locations in Rīga which are close to bodies of water and appropriate for the construction of new complex which satisfy ecological and environmental needs,” he says. “The unique aspect of Lakeside, which is on the banks of Lake Ķīšezers is its location – the only location for construction with a high level of construction intensity – 110%, with a maximum building height of five stories, as is dictated by the mixed residential and industrial zoning status. The complex has been registered in the Rīga Development Plan. The property has a 330 m boundary on the south-western shore of the lake and a 240 m industrial type cement pier. Alongside the property is the newly installed Jaunciems Port, which offers sailing and other types of water sports.”
Latvia’s laws, particularly in terms of a recently adopted law on territorial development, allow old industrial objects to gain a second life. “At a conference of territorial planning professionals in Rīga at the beginning of this summer, it became clear that co-operation between local governments and developers is becoming more and more productive,” says Rozenbergs. “That allows us to hope that carefully developed projects that have been implemented successfully in Europe can now be implemented in Rīga, as well.”
Very soon the people of Latvia, including residents, non-residents, landowners and investors, will be able to receive information about land use via the Internet, finding out about any encumbrances which apply to the specific object and taking part in public hearings about the new project without leaving their homes or offices. “TAPIS is a territorial development information system which will be online in Latvia in 2014,” says Ingūna Urtāne from the Latvian Ministry for Environmental Protection and Regional Development. “Thanks to the TAPIS system, information about land investment projects will be more complicated, detailed, true and accessible.”
This will make it easier for investors to take decisions that are based on tested information from a trustworthy source.
Successful examples of reconstruction projects
The Gypsum Factory. The gypsum factory, which was used as a laundry during World War II, now houses luxury flats.
The Dream Factory. The glass factory was built in 1911 and is now a cultural centre and place where artists can gather.
The Railroad Museum. The Rīga Railroad Museum is housed in a locomotive repair depot that was built in the 19th century, and it is used for a variety of events.
Mara’s Gardens. This is a residential complex on land of the Aurora factory, which was once the largest stocking manufacturer in Latvia.
The VEF Factory. Once Latvia’s largest electromechanical company, this venue now houses clubs, hotels and a shopping centre.
The Alfa Factory. The ALFA manufacturing alliance gave the name to a modern shopping centre that is located on the site of the former Rīga Semi-Conductor Equipment Factory and Microsystem Scholarly Research Institute.
More information about the Lakeside project can be found at
http://www.balticsothebysrealty.com/en/find-a-property/ZP05024