Müügitehingute andmed pärinevad Maa-ameti kinnisvarastatistikast, pakkumise info kinnisvaraportaalist kv.ee.
Tallinnas ja Tallinnat ümbritsevates valdades (Viimsi, Jõelähtme, Rae, Kiili, Saku, Saue, Harku) asuvate elamutega tehtud müügitehingute arv on kukkunud järsult. Kui 2021 aasta keskmisena tehti kvartalis ~200 müügitehingut, siis 2022 esimese kolme kvartali keskmine tehtud tehingute arv langes ~130-ni, 2022 aasta viimases kvartalis ~100-ni ja käesoleva aasta esimeses kvartalis juba ~80-ni.
Seega oli 2021 aasta teise kvartali 236-st tehingust kahe aastaga järgi jäänud vaid kolmandik. Eelmise aasta sügisel alanud tehingute arvu languse põhjusteks olid järsult kasvanud intressimäärad ja energiahinnad, mis põhjustasid potentsiaalsete ostjate ebakindluse ja ostuotsuste edasilükkamise. Käesoleva aasta kevadel on näha, et energiahinnad on oma tippudest oluliselt langenud ja kerkinud intressitasemega hakkavad inimesed samuti leppima, see on kaasa toonud ostuhuvi vaikse taastumise. 2023 aasta teise kvartali kahe esimese kuuga tehtud tehingute arv on juba suurem kui see oli esimeses kvartalis: 91.
Müügipakkumiste arv (aktiivsete müügikuulutuste arv portaalis kv.ee kvartali esimesel päeval), mis oli 2021 aasta algusest kuni 2022 aasta esimese kvartalini ~1100 ümber, hakkas seejärel kiiresti kasvama ja jõudis 2022 aasta viimases kvartalis ~1650-ni. Käesoleva aasta alguses oli pakkumiste arv ca 1100, mis on tingituna pikematest pühadest tavapärane. Teises kvartalis pakkumiste arv suurenes ca 1320-ni.
Pakkumiste arvu tõusul näeme kahte põhjust – esiteks alustasid paljud eramajade arendajad, kes nägid 2021 aasta suurt nõudlust ja hinnatõusu, ette senisest suuremas mahus uusi objekte. Samuti alustati mitmete suuremamahuliste eramute arendusprojektidega; teiseks on rohkem tulnud objekte müüki suurenenud laenu- ja kommunaalkulude tõttu.
Elamutega, mille müügihinnaks oli 500 000 EUR või rohkem, tehti käesoleva aasta esimese nelja kuuga Harjumaal kokku 23 müügitehingut. Kalleim müüdud elamu maksis 800 000 EUR, see asus Viimsi vallas ja oli ~250 m2 üldpinnaga. Üle 700 000 EUR-ga müüdi veel ~255 m2 suurune elamu Pirita linnaosas (760 000 EUR) ja ~250 m2 suurune elamu Saue vallas Veskimöldre2 elamurajoonis (730 000 EUR).
Müügipakkumisi Harjumaa majadele hinnaga üle 500 000 EUR on portaalis kv.ee ligi 300 (nende seas on ka mõned vanalinna majad, kortermajad, mõisad ja äriotstarbelised hooned), sealhulgas peaaegu 70 objekti, mille hinnaks küsitakse üle 1 mln EUR.
Kalleimad müügiks pakutavad ühepereelamud on kaks objekti, mõlemad hinnaga 2,2 mln EUR: ~475 m2 elamu Pirita linnaosas ja ~390 m2 suurune elamu Nõmmel.
Prognoos.
Näeme turuaktiivsuse vaikset tõusu ja heal juhul jõuame järgnevatel kvartalitel 2022.a. olnud ca 130 tehingu lähedale kvartalis.
Elamute ostuhuvilised pööravad valikut tehes järjest suuremat tähelepanu ökonoomsusele. Seepärast on paremas seisus uute objektide müüjad, kes on panustanud kaasaegsetesse kütte- ja ventilatsioonilahendustesse ning näiteks paigaldanud hoonele lisaks päikesepaneelid.
Võib ette näha, et vanemate majade hinnad pigem langevad. Vanemate majade hulka ei arva me mitte ainult eelmisel sajandil valminud objekte – ka juba 10 aasta vanuste majade tehnilised lahendused võivad vajada tänapäevastamist ja objekt ise värskendamist. Seega ei ole kuidagi põhjendatud vanematel majadel ja ridamajakorteritel sellised pakkumishinnad, mis on sageli võrdsed või suuremadki kui viimase paari aasta jooksul valminud objektidel.
Arvestades suurt pakkumiste hulka võrreldes reaalselt tehtavate tehingute arvuga on selge, et müügiperioodid on oluliselt pikenenud. Ostuhuvilistel on lai valik ja tõenäoliselt see suureneb veelgi. Tehinguteni jõuavad eelkõige objektid, mis on heas korras, ökonoomsed kuid eelkõige õigesti hinnastatud.
URMAS TEHVER
Turuanalüüs & Nõustamine
+372 513 1410
+372 644 3446
urmas.tehver@balsir.com