Müügitehingute andmed pärinevad Maa-ameti kinnisvarastatistikast, pakkumise info kinnisvaraportaalist kv.ee.
Tallinna korteritega tehtud müügitehingute arv oli jaanuaris 457, mis on ülivõimsalt viimaste aastate madalaim näitaja. Veebruaris tõusis müügitehingute arv 617-ni ja märtsis veel üle 200 võrra – 827-ni. Aprillis toimus väike tagasilangus, kui tehti 702 müügitehingut, kuid mais tõusis tehingute arv järsult 947-ni.
Seega on 2023 aasta esimese viie kuu keskmiseks tehingute arvuks 710, võrdluseks 2022 aasta keskmiseks oli 805 ja 2021 aastal 907 müügitehingut kuus.
Tehingute arvu kõikumist mõjutab üsna palju arendusprojektides valminud korterelamutes müükide vormistamine. Peale maja valmimist toimub tavaliselt kuu-kahe jooksul selles asuvate korterite müügitehingute lõplik vormistamine (asjaõiguslepingute sõlmimine). Tegelikult on enamus nendest tehingutest kokkulepitud aasta kuni kaks varem, seega ka nende tehingute hinnatase ei peegelda turu hetkeseisu. Tõusval turul on selliste vormistamiste hinnatase samal ajal müüdavate sarnaste korterite omast madalam, langeval turul aga kõrgem.
Uute korterite vormistamiste arv on aasta esimestel kuudel olnud ~110-st kuni ~320-ni kuus, osakaal kuu müügitehingute koguarvust on vahemikus 24…34%.
Korteriomandite keskmine m2 müügihind jõudis eelmise aasta detsembris esimest korda üle 3000 EUR/m2 – täpsemalt 3178 EUR/m2-ni. Käesoleva aasta jaanuaris see natuke langes ja oli 2762 EUR/m2, veebruaris jõudis eelmise aasta lõpu tasemele – 2965 EUR/m2, jäi sellele tasemele püsima veel kaheks kuuks (märtsis 2927 ja aprillis 2976 EUR/m2) ning mais toimus järsem hüpe kui keskmine hind jõudis 3206 EUR/m2-ni.
Hinnakasv on, nagu eelnevalt kirjeldatud, põhjustatud eelkõige juba varem kokkulepitud uute korterite müükide osakaalust kogu tehingute arvus. Eelmise aasta lõpust alates on vormistatud, märgatavas mahus, mitmes kallima hinnataseme arendusprojektis (Kalaranna tn, Vesilennuki tn, Uus-Volta tn) valminud korterite müüke. Lisaks oli maikuus kogu uute korterite müükide vormistamise osakaal viimaste kuude kõrgeim.
Kvartaalses arvestuses tehti käesoleva aasta esimeses kvartalis Tallinnas kokku 1899 korteri müügitehingut. Jättes kõrvale 2020.a. teise kvartali, mida mõjutasid koroonapiirangud, oli viimati tehingute arv kahest tuhandest allpool 2015 aasta esimeses kvartalis (1931).
500 000 EUR ja suurema müügihinnaga korteritega tehti aasta esimese viie kuuga 92 tehingut, neist 63 tehingut olid arendusprojektides asuvate korterite müükide vormistamised ja 29 tehingud järelturul.
Rohkem kui 1 mln EUR müügihinnaga tehinguid oli seitse, neist kuus olid uute korterite vormistamised. Järelturu tehingutest kalleim oli hinnaga 1,05 mln EUR.
Tuleb mainida, et kõik kallimad järelturul müüdud korterid asusid samuti uutes või viimase paari aasta jooksul valminud majades.
Müügipakkumises on üle 500 000 EUR hinnaga kortereid ligi 220 tk, neist üle 1 mln EUR pakkumishinnaga 15. Kalleimaks müügis olevaks korteriks on Kadrioru piirkonna uuemas majas asuv ~235 m2 suurune korter pakkumis hinnaga 2,2 mln EUR.
Prognoosime, et korteritehingute arv suvekuudel jääb aasta alguse keskmise taseme lähedale, suurusjärku ~700…750 tehingut kuus. Sügisel võiks oodata järelturu tehinguaktiivsuses väikest kasvu, samas kogu tehingute arvu mõjutab samuti ehituses olevate korterite valmimine ja nende müükide vormistamine.
Uute korterite müügiperioodid kindlasti pikenevad, müügihindades me olulist muutust s.t. langust ei prognoosi. Näha võib järjest erinevaid eelkõige turunduslikke sooduspakkumisi, kus valdavalt pakutakse korteri ostjale tasuta lisasid (sisustust, panipaika, parkimiskohta jne).
Kuna viimase aasta jooksul on uusi ehitusi alustatud varasemast vähem ja uute korterite müügitempo on aeglustunud, siis hakkab see mõjutama tehingute üldarvu.
Vanemates majades olevate korterite müügihindadele on surve suur ja siin oodata juba toimunud müügihinna languse jätkumist ka edasistel kuudel.
Mõlema eeltoodud teguri mõjul on, peale valminud ja lähikuudel valmivate korterite vormistamise lõppu, oodata m2 keskmise müügihinna langust.
Kokkuvõtteks on tegu ostjate turuga ja pakkumisi on palju, seega pikenevad müügiajad ning tehinguni jõuavad eelkõige õigesti hinnastatud objektid. Emotsiooniostude ja kiiresti tehtud otsuste aeg on (praeguseks) läbi.
URMAS TEHVER
Market Research & Advisory
+372 513 1410
urmas.tehver@balsir.com