Realistlik (tagasi) vaade teadlikele investoritele, ostjatele ja müüjatele.
Kahekümmend viis + aastat kogemust kinnisvara valdkonnas, on õpetanud meie meeskonnale ühe asja: numbrid ei valeta, kuid nad ei räägi iseenesest – kui me ei oska neid kuulata. 2024 aastale tagantjärele vaadates, oli Tallinna südalinn – kesklinn – kõnekam kui kunagi varem. Aasta jooksul sõlmiti 1221 eluruumide tehingut, millest teeme ülevaate ehitus perioodide kaupa. Me ei spekuleeri, vaid keskendume tegelikkusele, mis räägib selgemalt kui kuulujutud.
Selles ülevaates vaatleme, kus tehingud reaalselt toimusid, kuhu kapital liikus, millised segmendid näitasid vastupidavust või riske – ja mida see tähendab järgnevateks otsusteks. Meie arutlus ei ole suunatud ainult institutsionaalsetele investor profiilile. Kui olete üksikinvestor, kes kaalub ostu, või olete kvaliteetse südalinna korteri omanik, siis on need järeldused sama olulised ka teile. Kinnisvaraturg premeerib andmetele tuginevat otsustamist – mõlemal pool lauda. Ei mingit müügijuttu, vaid semi analüütiline vaade sellele, kus me olime ja kuhu liigume.
Kuidas Tallinna kesklinna korterite turg 2024. aastal tegelikult liikus.
Valdava ülekaalu saavutasid nõukogudeaegsed, 1940–1970 ehitatud korterid, moodustades kolmandiku kogu turust. Need pole luksuskorterid, kuid nad asuvad keskuses, on praktilised ja hinnatud oma kuluefektiivsuse tõttu – tootlusmäär 5–7% peegeldab stabiilset nõudlust taskukohaste, rahavoogu teenivate üürikorterite järele. See segment on jäänud kindlaks kiviks igale volüümi investorile.
Teise koha saavutasid enne 1939. aastat ehitatud korterid, mille mõju ulatus arvulisest osakaalust kaugemale. Ajaloolised majad pakkusid suurt hinna kõikumist ja märkimisväärset kasvupotentsiaali. Ruutmeetri hinnad kõikusid 1 093–7 523 euro vahel, sõltudes renoveerimise kvaliteedist ja hoone kultuuriväärtusest. Pakkumise piiratus ja kasvav nõudlus autentsuse järele andsid sellele varaklassile märkimisväärse kaalu igas pikaajalises portfellis.
Hinnakäitumine: kus liikus raha ja millise loogikaga
Oluline täpsustus: 1991–2000 ehitusperiood oli 2024. aasta turul kõige volatiilsem. Hindade kõikumine ulatus 1 156 kuni 8 462 euroni ruutmeetri kohta – suuremgi kui ajalooliste hoonete puhul. See muutis segmendi riskantseks, eriti nende jaoks, kes ei tundnud kohalikku turgu ega hinnanud renoveerimise tegelikku kvaliteeti.
Vastandina sellele pakkusid 2021+ korterid stabiilsust. 4 700 €/m² keskmine hind peegeldas madala hooldus riskiga; standardiseeritud uusarendusi, mida investorid hindavad eelkõige prognoositava tootluse tõttu.
Erilist tähelepanu vääris segment 2016–2020. 4 400 €/m² keskmine hind ja ligikaudu 541 miljoni euro suurune tehingumaht tegid sellest ühe suurima kapitalivooga segmendi – kuid ilma ülehinnatuse riskita. Energiasäästlikkuse potentsiaal ja ühilduvus ELi nõutega renoveerimise võime energiatõhususe vaates, tegid sellest väärtuse kasvuks soodsa positsiooni.
Kuhu koondus kapital
Need mahud kajastavad reaalselt vormistatud tehinguid – mitte prognoose. Kuigi enne 1939. aastat ehitatud korterid moodustasid vaid 15% tehingutest, tõid nad sisse suurima kogukapitali. See ei ole juhus – kvaliteetne ajalooline kinnisvara ei ole tarbekaup, vaid strateegiline vara. Ostjaid ei huvitanud mitte niivõrd tootlus – vaid positsioon, pärandväärtus ja asukoha kindlus.
Segment 2016–2020 kujunes varjatuks favoriidiks, pakkudes uusarenduste kvaliteeti mõistlikuma hinnaga. Samal ajal jäi 2021+ segment aeglaseks ja kalliks. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti andmetel on Kesklinna piirkonda aastateks 2025–2026 planeeritud enam kui 1 200 uut elamispinda – see võib tuua kaasa hinna- ja likviidsus surve.
Puhastatud hinnad: mõneti eksitav keskmine
Mis juhtub, kui kõrvaldada iga ehitusperioodi hinnastatistikast ülemised ja alumised 5%? Alles jääb pilt, mis peegeldab tegelikku turu tasakaalu.
Tähelepanu: −11% korrektsioon 1991–2000 segmentis on kriitiline. Ametlikud keskmised on kallutatud mõne erandi tõttu, varjates segmenti, mis tegelikult oli keskpärane ja ebaühtlane. Ebapiisavalt analüüsitud ostjad võisid maksta põhjendamatult üle.
Enne 1939 ehitatud korterite puhul jäi hind isegi pärast puhastust 3 100 €/m² juurde – kuid siingi on oluline mõista, et renoveerimiskulud suurusjärgus €1 000–€2 000/m² võivad marginaalid kiirelt ära süüa, kui parendusi ei tehta professionaalselt, kuulamata turuosaliste ootusi.
Miks kvaliteetne vana hoone peab endiselt hinda
Kui teil on hästi hoitud või professionaalselt renoveeritud korter enne 1939. aastat ehitatud majas – eriti Vanalinnas, Kadriorus või Kassisabas – siis kuulub teile vara, mida ei ole võimalik enam juurde toota. Ja 2024. aasta kinnitas selle väärtust selgemalt kui kunagi varem.
Olgem ausad: hästi projekteeritud ja korrektselt renoveeritud ajaloolised korterid ei ole lihtsalt sentimentaalsed jäänukid – parimates asukohtades paiknevad kvaliteetse arhitektuuriga vanemad hooned ei hoia mitte ainult oma väärtust — need toimivad üha enam kui tururiskide tasakaalustajad. Nende olulisus kasvab, mitte ei kahane – eriti nende ostjate ja investorite jaoks, kes otsivad pikaajalist kvaliteeti, keskkonnateadlikkust ja kultuuriloolist tausta.
Kuid kõik ajaloolised korterid ei ole võrdsed. Kui Vanalinna, Tatari ja Kentmanni piirkonna hooned püsivad jätkuvalt nõutud, siis perifeerne stock (nt Kalamajas) konkureerib tänaseks otse uute, energiatõhusate arendustega.
Müüjatele: mida te ei pruugi oma korteri kohta teada
Kui teil on heas seisukorras ennesõjaaegne korter — eriti selline, mis on juba viidud energiatõhususe klassi C või parem — oled väga soodsas turupositsioonis. Vaatamata ettevaatlikusele mujal segmentides – näitas 2024. aasta tehingu statistika, et kvaliteetsed 1930. aastate ja varasemad elamispinnad müüdi küllalt kiiresti ning sageli üle ootuste, eeldusel et hind oli asjatundlikult määratud ja turundus sihitud.
See ei ole lihtsalt “emotsionaalne kinnisvara” – tegemist on piiratud pakkumisega, hea tootlikkuse ja kultuuriväärtusega varaklassiga. Kui plaanite müüki, siis tegutsege faktide, mitte oletuste põhjal – juhinduge adekvaatsetest turu tehingutest ja eksperdi arvamusest, mitte kõhutundest.
Ostjatele: miks tasub kvaliteetse ajaloolise vara eest maksta rohkem
Heas korras ja õigesti restaureeritud varasema – esimese vabariigi aegsed korterid ei ole ülehinnatud nostalgia – nad on likviidsed, üüritavad ja pikaajaliselt kasvavad varad.
– Asukoht on kordumatu
– Renoveerimise kvaliteet on muutumas standardiseeritumaks
– Nõudlus autentsuse ja identiteedi järele on püsiv
– Likviidsus ja järelostuturg on rahvusvaheline
Lühidalt öeldes: kui turg liigub, kohanduvad need korterid väärikalt, mitte paanikas.
Investeerimisprofiilid: mis strateegia sobis millisele segmendile aastal 2024
Strateegia – Sobiv segment – Põhjendus
Väärtustamine: Enne 1939: madala baashinnaga, kõrge renoveerimis potentsiaaliga varad.
Üüritulu: 1940–1970 – Stabiilne rahavoog ja nõudlus.
Pikaajaline hoid, positsioneerimine: 2021+ – madal risk, uus ehituskvaliteet, energiatõhus.
Peidetud väärtus: 2016–2020 – 10–15% allahindlus 2021+ suhtes, võimalik energiaklassi tõus.
Vältige üle ekspositsiooni segmentidesse 1991–2000 ja 1971–1990, kui teil puudub süva teadmistega kohalik meeskond.
Kokkuvõtvalt: Kaks sihtrühma – üks filosoofia
Oli te müüja rollis, või ostja / investeerija – 2024. aastal premeeris Tallinna kesklinna kinnisvaraturg täpsust, mitte spekulatsiooni.
– Ostjad pidid oskama tõlgendada hinnasatamist ja tuvastama peidetud väärtust
– Müüjad pidid oskama positsioneerida oma vara õigesti ja sihtima reaalset nõudlust
– Investorid teenisid kasumit seal, kus tootlus ja risk olid tasakaalus ning ehituskvaliteet hinnatud
Turg ei liikunud palju vaid tegu samme ja see jõudis küpsuseni. Tallinnas kesklinna korterite turul on edu neil, kes liiguvad sihikindlalt, mitte teiste järel.
Kui olete selles osaleja, las ostjana või müüjana, siis edu tuleb turu trendide ja meeleolu prognoosimisest, ajastusest ja täpsest planeerimisest. Just siin algab meie töö.
Soovid selgust oma kinnisvara väärtusest või investeerimisvõimalustes Tallinna südalinnas?
Pakume personaalset, andmepõhist ja diskreetset nõustamist nii kinnisvaraomanikele kui ka professionaalsetele investoritele. Võta meiega ühendust ja räägime võimalustest ja strateegiast, mis toetuvad faktidele, mitte oletustele.
Rauni Tillisoo
Müügikonsultant
rauni.tillisoo@balsir.com
+372 5323 2294
Baltic Sotheby’s International Realty Estonia