Обзор рынка жилых квартир

Январь–июнь 2025 vs январь–июнь 2024

Резюме
Обзор сделок с жилыми квартирами в Таллине за первое полугодие 2025 года показывает заметные изменения в покупательском поведении в районе Кесклинн. При незначительном снижении общего количества сделок на 0,96% общая сумма продаж выросла на 10,38%, что свидетельствует о явной переориентации рынка на более просторные и дорогие объекты. Средняя площадь квартир увеличилась на 8,37%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 2,93%.

Вывод: рынок входит в фазу консолидации — меньше сделок, но более высокой стоимости, с выраженным спросом на премиальные локации и просторные квартиры.

Ключевое наблюдение:
Квартиры площадью более 70 м² составили 48% от общего объема сделок в денежном выражении в 2025 году, что подчеркивает устойчивый спрос на просторное жилье. Продажи малогабаритных квартир выросли на 67%, но средняя цена осталась на прежнем уровне из-за переизбытка предложения в отдельных районах, таких как Уус Маильм.

IV. Основные выводы по районам

Лидеры роста:

  • Тынісмяэ: наибольший рост по сумме сделок (+129,5%) и цене за м² (+35%). Спрос сосредоточен на квартирах площадью 80+ м² в люкс-сегменте.
  • Сибулакюла: удвоение количества сделок за счет спроса на квартиры средней площади; рост цены за м² — 15,7%.
  • Вееренни: рост объема сделок на 55%; район остается активно застраиваемым, несмотря на небольшое снижение цен (-4,5%).

Корректирующиеся районы:

  • Старый город: при средней цене €3,961/м² количество сделок снизилось на 26,2%.
  • Юхкентали: падение цен на 10,8% из-за переориентации предложения на средний сегмент.
  • Уус Маильм: снижение цен на 14,3%; более 40% проданных квартир — менее 55 м² и дешевле €175,000.

Доступные зоны:

  • Китсекюла: один из самых активных районов по количеству сделок, стабильная цена (+0,6%) на уровне €3,959/м².
  • Кельдримяэ: стабильный спрос и низкая волатильность; средняя цена €3,489/м², рост на 5%.

V. Стратегические рекомендации

Инвесторам:

  • Фокус на Тынісмяэ, Сибулакюла и Рауа — все демонстрируют стабильный двузначный рост по объему и цене за м².
  • Избегать районов с переизбытком малогабаритных квартир, если только объекты не предлагаются с серьезной скидкой.

Девелоперам:

  • Приоритет — квартиры площадью 70–100 м² в районах Вееренни и Сибулакюла. Высокая ликвидность и ценовой потенциал, особенно в сегменте новой городской роскоши.

Покупателям с ограниченным бюджетом:

  • Рассматривать Уус Маильм, Кассисаба и Кельдримяэ — здесь цены за м² остаются ниже €3,500–3,700, и предложение довольно широкое.

Заключение
Рынок жилых квартир в Кесклинне в I полугодии 2025 года демонстрирует устойчивый рост стоимости при практически неизменном числе сделок. Основной капитал сосредоточен в сегменте просторных квартир в престижных районах. Инвесторам стоит ориентироваться на стабильные микрорайоны, показывающие рост как по площади, так и по стоимости, при этом с осторожностью относиться к зонам с избытком предложения и слабой ценовой поддержкой.

Никаких предположений. Только проверенные данные.

Источник данных о сделках: Земельный департамент Эстонии (Maa-amet)

Baltic Sotheby’s International Realty предлагает первоклассное брокерское сопровождение для владельцев, покупателей и арендаторов элитной жилой недвижимости. Мы лидируем на рынке премиального жилья, а наш каталог включает лучшие объекты Эстонии. Наша профессиональная команда обеспечит оптимальные решения для продажи, покупки и аренды недвижимости.

Sotheby’s International Realty — самый посещаемый сайт элитной недвижимости в мире. Хотите, чтобы ваш дом был представлен на нем?
Разместите объект вместе с Baltic Sotheby’s International Realty.
Свяжитесь с нами по email: info.estonia@balsir.com